برای آشنایی بیشتر با ساختار حقوقی و تفاوتهای قرارداد مدیریت پیمان با سایر روشهای اجرایی، به صفحه «مدیریت پیمان در پروژههای ساختمانی» مراجعه کنید.
درصد مدیریت پیمان روی چه هزینههایی محاسبه میشود؟ لیست کامل هزینههای مشمول و غیرمشمول
در قراردادهای مدیریت پیمان، یکی از پرسشهای اساسی کارفرمایان این است که درصد مدیریت پیمان دقیقاً بر چه هزینههایی اعمال میشود. آیا هزینههایی نظیر خرید مصالح، دستمزد کارگران، اجاره یا استهلاک ماشینآلات، حملونقل و خدمات پیمانکاران فرعی، در مبنای محاسبه حقالزحمه مدیر پیمان قرار میگیرند؟
پاسخ به این پرسش از آن رو اهمیت دارد که مبنای محاسبه، تأثیر مستقیمی بر هزینه نهایی پروژه میگذارد. در بسیاری از پروژههای ساختمانی، بازسازی و ساخت ویلا، مدیر پیمان بهجای دریافت مبلغ ثابت، درصد مشخصی از هزینههای تأییدشدهٔ پروژه را بهعنوان کارمزد دریافت میکند.
با این حال، تمامی هزینههای پروژه مشمول این درصد نمیشوند. بهطور معمول، هزینههای مستقیم اجرا نظیر مصالح، نیروی انسانی و تجهیزات، در محاسبه لحاظ میشوند؛ در مقابل، مواردی مانند قیمت زمین، جریمهها، هزینههای مالی و برخی مخارج خارج از محدوده قرارداد، معمولاً از شمول این محاسبه خارج هستند.
در این مقاله بررسی خواهیم کرد که درصد مدیریت پیمان شامل چه هزینههایی میشود، چه هزینههایی معمولاً از آن مستثنی هستند، فرمول محاسبهٔ حقالزحمه مدیر پیمان چگونه است، و در تنظیم قرارداد باید به چه نکاتی توجه کرد.
مدیریت پیمان چیست و حقالزحمه مدیر پیمان چگونه تعیین میشود؟
مدیریت پیمان، یکی از روشهای رایج در اجرای پروژههای ساختمانی است که در آن، کارفرما همچنان مالک پروژه باقی میماند، اما مدیریت فرآیند اجرا را به شخص یا شرکت متخصص واگذار میکند.
در این روش، مدیر پیمان مسئولیت انجام مراحل گوناگون پروژه از جمله برنامهریزی اجرایی، انتخاب پیمانکاران جزء، کنترل هزینهها، تهیه و خرید مصالح، مدیریت نیروهای اجرایی، نظارت بر کیفیت کار و هماهنگی میان بخشهای مختلف پروژه را بر عهده دارد.
برخلاف قراردادهای سنتی پیمانکاری که در آنها پیمانکار معمولاً مبلغی کلی برای کل پروژه اعلام میکند، در قرارداد مدیریت پیمان، هزینههای واقعی پروژه توسط کارفرما پرداخت میشود و مدیر پیمان درصد معیّنی را بهعنوان حقالزحمه مدیریت پیمان دریافت میکند.
این درصد معمولاً در ابتدای قرارداد و با توافق طرفین تعیین میشود و میتواند با توجه به عواملی همچون نوع پروژه، حجم کار، میزان مسئولیتهای مدیر پیمان و شرایط اجرایی، متفاوت باشد.
برای نمونه، ممکن است در یک پروژه ساختمانی، درصد مدیریت پیمان معادل ۱۰ درصد تعیین شود؛ به این معنا که مدیر پیمان، معادل ۱۰ درصد از هزینههای مشمول و تأییدشدهٔ پروژه را بهعنوان دستمزد دریافت کند.
مبنای محاسبه درصد مدیریت پیمان چیست؟
مبنای اصلی محاسبه درصد مدیریت پیمان، مجموع هزینههایی است که در قرارداد بهعنوان هزینههای مشمول تعیین شده و مورد تأیید کارفرما قرار گرفتهاند.
بهطور کلی، فرمول محاسبه به شکل زیر است:
حقالزحمه مدیریت پیمان = مجموع هزینههای مشمول پروژه × درصد توافقشده مدیریت پیمان
برای مثال، فرض کنید هزینههای قابلقبول و تأییدشدهٔ یک پروژه شامل مصالح، دستمزد، تجهیزات و سایر هزینههای اجرایی، برابر با ۱۰ میلیارد تومان باشد. اگر درصد مدیریت پیمان در قرارداد ۱۲ درصد تعیین شده باشد، محاسبه به این صورت خواهد بود:
۱۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۲٪ = ۱,۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
در این حالت، حقالزحمه مدیر پیمان معادل یک میلیارد و دویست میلیون تومان خواهد بود.
نکتهٔ کلیدی این است که عدد نهایی هزینههای مشمول باید در قرارداد مدیریت پیمان بهصورت شفاف و روشن درج شود؛ زیرا اختلاف در تعریف هزینههای قابلمحاسبه، یکی از رایجترین زمینههای بروز مشکل بین کارفرما و مدیر پیمان به شمار میرود.
چه هزینههایی مشمول درصد مدیریت پیمان میشوند؟
بهطور معمول، هزینههایی که مستقیماً برای اجرای پروژه مصرف میشوند، در محاسبه درصد مدیریت پیمان قرار میگیرند. البته دامنه دقیق این هزینهها کاملاً به مفاد قرارداد بستگی دارد و ممکن است در پروژههای مختلف تفاوت داشته باشد.
در ادامه مهمترین هزینههایی که معمولاً بهعنوان هزینههای مشمول مدیریت پیمان شناخته میشوند را بررسی میکنیم.
1/هزینه خرید مصالح و متریال ساختمانی
یکی از اصلیترین بخشهای هزینه هر پروژه ساختمانی، خرید مصالح و تجهیزات مورد نیاز برای اجرا است.
مواردی مانند:
- سیمان
- میلگرد
- بتن
- آجر و بلوک
- گچ و مصالح نازککاری
- کاشی و سرامیک
- شیرآلات
- تجهیزات تأسیسات
- کابینت و متریال دکوراسیون
- مصالح مورد استفاده در بازسازی
معمولاً در صورت توافق طرفین، جزو هزینههای مشمول درصد مدیریت پیمان قرار میگیرند.
از آنجا که مدیریت فرایند خرید، بررسی قیمتها، انتخاب تأمینکننده، کنترل کیفیت مصالح و هماهنگی زمان تحویل، بخشی از وظایف مدیر پیمان است، بسیاری از قراردادها هزینهٔ مصالح را در مبنای محاسبهٔ حقالزحمه وارد میکنند. البته اگر کارفرما شخصاً اقدام به خرید برخی مصالح کند و این موضوع در قرارداد بهعنوان هزینهٔ خارج از محاسبه مشخص شده باشد، ممکن است آن بخش مشمول درصد مدیریت پیمان نشود.
2/حقوق و دستمزد نیروهای اجرایی
هزینه نیروی انسانی یکی دیگر از بخشهای مهم در محاسبه درصد مدیریت پیمان است.
این هزینهها میتواند شامل موارد زیر باشد:
- دستمزد کارگران ساختمانی
- حقوق نیروهای اجرایی
- هزینه استادکاران
- نیروهای فنی و تخصصی
- دستمزد نیروهای خدماتی پروژه
مدیریت نیروی انسانی، برنامهریزی حضور نیروها، کنترل عملکرد و هماهنگی فعالیتهای اجرایی معمولاً بر عهدهٔ مدیر پیمان است؛ به همین دلیل در بسیاری از قراردادها، هزینهٔ دستمزد نیز در محاسبهٔ درصد مدیریت پیمان لحاظ میشود.
3/هزینه پیمانکاران جزء
در بسیاری از پروژههای ساختمانی، اجرای تمام مراحل توسط یک تیم واحد انجام نمیشود و بخشهایی مانند:
- برقکاری
- تأسیسات مکانیکی
- آسانسور
- نما
- کابینت
- نقاشی
- سقف کاذب
- محوطهسازی
به پیمانکاران تخصصی دیگر واگذار میشود.
هزینه پرداختی به پیمانکاران جزء معمولاً جزو هزینههای مستقیم پروژه محسوب شده و در بسیاری از قراردادهای مدیریت پیمان، مشمول درصد مدیریت پیمان خواهد بود.
4/هزینه اجاره ماشینآلات و تجهیزات پروژه
در بسیاری از پروژههای ساختمانی، برای اجرای عملیات مختلف نیاز به استفاده از ماشینآلات و تجهیزات تخصصی وجود دارد. این تجهیزات ممکن است خریداری یا بهصورت موقت اجاره شوند.
برخی از هزینههای رایج در این بخش عبارتاند از:
- جرثقیل و بالابر
- بیل مکانیکی
- لودر
- میکسر بتن
- تجهیزات برش و خمکاری
- ابزارهای تخصصی اجرای پروژه
- تجهیزات مورد نیاز عملیات خاکبرداری
از آنجا که مدیریت تأمین، زمانبندی استفاده و کنترل هزینهٔ این تجهیزات معمولاً توسط مدیر پیمان انجام میشود، هزینهٔ ماشینآلات در بسیاری از قراردادها جزو هزینههای مشمول درصد مدیریت پیمان در نظر گرفته میشود.
البته در پروژههایی که کارفرما تجهیزات خاصی را شخصاً تأمین کرده باشد، بهتر است وضعیت آن در قرارداد بهصورت شفاف مشخص شود تا در زمان محاسبهٔ حقالزحمه اختلافی ایجاد نشود.
5/هزینه حملونقل، بارگیری و تخلیه مصالح
هزینه انتقال مصالح و تجهیزات به محل پروژه نیز یکی از هزینههایی است که معمولاً در دسته هزینههای مستقیم اجرای پروژه قرار میگیرد.
این هزینهها شامل موارد زیر میشود:
- حمل مصالح ساختمانی
- کرایه خودروهای حمل بار
- هزینه بارگیری و تخلیه
- انتقال تجهیزات به کارگاه
- جابهجایی مصالح در محل پروژه
برای مثال، خرید میلگرد یا سنگ ساختمانی تنها شامل مبلغ خرید نیست و هزینه انتقال آن به محل پروژه نیز بخشی از هزینه واقعی اجرای کار محسوب میشود.
در صورتی که قرارداد مدیریت پیمان، هزینههای مستقیم اجرای پروژه را مبنای محاسبه قرار داده باشد، هزینه حمل نیز معمولاً در محاسبه درصد مدیریت پیمان وارد خواهد شد.
6/هزینه ابزار، داربست و تجهیزات کارگاهی
راهاندازی و نگهداری کارگاه ساختمانی نیازمند استفاده از تجهیزات مختلفی است که بدون آنها اجرای پروژه امکانپذیر نیست.
مواردی مانند:
- داربست
- کانکس کارگاهی
- تجهیزات ایمنی
- ابزارهای اجرایی
- تجهیزات اندازهگیری
- سیستمهای موقت برق و آب کارگاه
در بسیاری از قراردادها جزو هزینههای اجرایی پروژه محسوب شده و میتوانند در مبنای محاسبه حقالزحمه مدیریت پیمان قرار بگیرند.
7/هزینه خدمات تخصصی و آزمایشگاهی
برخی پروژهها برای کنترل کیفیت یا اجرای استاندارد نیازمند استفاده از خدمات تخصصی هستند.
این خدمات میتواند شامل موارد زیر باشد:
- آزمایش بتن
- آزمایش خاک
- تست تأسیسات
- کنترل کیفیت مصالح
- خدمات نقشهبرداری
- خدمات فنی مورد نیاز پروژه
در صورتی که این خدمات در محدوده مسئولیت مدیر پیمان قرار داشته باشد، هزینه آنها معمولاً بهعنوان بخشی از هزینههای پروژه در نظر گرفته میشود.
8/هزینه تخریب، خاکبرداری و عملیات اجرایی
در پروژههای بازسازی یا ساختوساز جدید، برخی عملیات ابتدایی مانند تخریب، خاکبرداری و آمادهسازی زمین بخش مهمی از هزینه پروژه را تشکیل میدهند.
این موارد شامل:
- تخریب ساختمان قدیمی
- جمعآوری نخاله
- خاکبرداری
- گودبرداری
- تسطیح زمین
- آمادهسازی اولیه کارگاه
میشود.
این هزینهها نیز در بسیاری از قراردادهای مدیریت پیمان، در صورت تأیید کارفرما، جزو هزینههای مشمول درصد مدیریت پیمان محسوب میشوند.
چه هزینههایی معمولاً مشمول درصد مدیریت پیمان نیستند؟
اگرچه بخش زیادی از هزینههای مستقیم پروژه میتوانند مبنای محاسبه درصد مدیریت پیمان باشند، اما برخی هزینهها معمولاً از این محاسبه خارج میشوند.
نکته مهم این است که هیچ فهرست کاملاً یکسانی برای تمام پروژهها وجود ندارد و ملاک نهایی، قرارداد مدیریت پیمان و توافق بین کارفرما و مدیر پیمان است.
موارد زیر معمولاً جزو هزینههای غیرمشمول مدیریت پیمان هستند:
1/قیمت زمین یا ملک
یکی از مهمترین هزینههایی که معمولاً در محاسبه درصد مدیریت پیمان وارد نمیشود، ارزش زمین یا ملک اولیهٔ پروژه است.
بهعنوان مثال، اگر کارفرما زمینی به ارزش ۲۰ میلیارد تومان خریداری کرده باشد، معمولاً درصد مدیریت پیمان روی قیمت زمین محاسبه نمیشود؛ زیرا این هزینه ارتباط مستقیمی با فرآیند اجرای ساختمان ندارد.
مبنای محاسبه درصد مدیریت پیمان معمولاً هزینههای اجرای پروژه است، نه ارزش دارایی اولیه کارفرما.
2/هزینههای تأمین مالی و سود وام
هزینههایی مانند:
- سود تسهیلات بانکی
- کارمزد دریافت وام
- هزینههای مالی پروژه
- سود سرمایهگذاری
معمولاً جزو هزینههای اجرایی پروژه محسوب نمیشوند و در اغلب قراردادها مشمول درصد مدیریت پیمان نیستند.
3/جرائم و خسارتهای ناشی از قصور
هزینههایی که به دلیل اشتباه، تأخیر یا کوتاهی یکی از طرفین ایجاد میشوند، معمولاً نباید مبنای محاسبه حقالزحمه مدیریت پیمان قرار بگیرند.
برای مثال:
- جریمه تأخیر ناشی از عملکرد پیمانکار
- هزینه اصلاح اشتباهات اجرایی
- خسارتهای ناشی از عدم رعایت استانداردها
معمولاً از هزینههای مشمول حذف میشوند.
4/هزینه دوبارهکاری ناشی از اشتباه اجرایی
اگر بخشی از پروژه به دلیل خطای پیمانکار یا تیم اجرایی نیاز به اصلاح داشته باشد، هزینه دوبارهکاری معمولاً نباید باعث افزایش حقالزحمه مدیر پیمان شود.
برای مثال:
- تخریب اجرای اشتباه یک دیوار
- اصلاح تأسیسات اجراشده به شکل نادرست
- تعویض مصالح آسیبدیده به دلیل خطای اجرا
این هزینهها معمولاً در دسته هزینههای غیرمشمول قرار میگیرند.
5/خریدهای خارج از موضوع قرارداد
گاهی کارفرما اقدام به خرید تجهیزاتی میکند که در محدوده مدیریت پیمان تعریف نشده است.
برای مثال:
- مبلمان
- وسایل دکوراسیون شخصی
- تجهیزات خارج از طراحی اولیه
- خریدهای غیرمرتبط با اجرای ساختمان
اگر این موارد در قرارداد مشخص نشده باشند، معمولاً نباید در محاسبه درصد مدیریت پیمان وارد شوند.
آیا مالیات و بیمه مشمول درصد مدیریت پیمان میشود؟
یکی از سوالات پرتکرار کارفرمایان این است که آیا مالیات، بیمه و هزینههای قانونی نیز شامل درصد مدیریت پیمان میشوند یا خیر؟
پاسخ این سوال کاملاً به قرارداد بستگی دارد.
در بسیاری از قراردادها، هزینههای واقعی اجرای پروژه مبنای محاسبه قرار میگیرند و هزینههایی مانند بیمه تأمین اجتماعی یا مالیات ممکن است از محاسبه جدا شوند.
به همین دلیل بهتر است در قرارداد مدیریت پیمان بهصورت واضح مشخص شود:
- درصد مدیریت پیمان قبل از محاسبه مالیات در نظر گرفته میشود یا بعد از آن؟
- مالیات ارزش افزوده حقالزحمه مدیر پیمان چگونه محاسبه میشود؟
- هزینه بیمه نیروهای اجرایی جزو هزینههای مشمول است یا خیر؟
شفافسازی این موارد از اختلافات مالی در آینده جلوگیری میکند.
آیا خرید مصالح توسط کارفرما مشمول درصد مدیریت پیمان است؟
این موضوع یکی از رایجترین اختلافات در قراردادهای مدیریت پیمان است.
فرض کنید کارفرما شخصاً اقدام به خرید بخشی از مصالح پروژه کند. در این حالت دو حالت وجود دارد:
حالت اول: خرید مصالح توسط کارفرما خارج از قرارداد باشد
اگر در قرارداد مشخص شده باشد که خرید مستقیم کارفرما جزو هزینههای محاسباتی نیست، مدیر پیمان درصدی بابت آن دریافت نمیکند.
حالت دوم: خرید مصالح با مدیریت مدیر پیمان انجام شود
اگر مدیر پیمان وظیفه بررسی، انتخاب، مذاکره قیمت، کنترل خرید و هماهنگی تأمین مصالح را انجام دهد، ممکن است این هزینه همچنان در محاسبه درصد مدیریت پیمان لحاظ شود.
بنابراین پاسخ قطعی به این سوال تنها با بررسی قرارداد امکانپذیر است.
درصد مدیریت پیمان با مصالح و بدون مصالح چه تفاوتی دارد؟
در پروژههای ساختمانی، قراردادهای مدیریت پیمان معمولاً به دو شکل رایج تنظیم میشوند:
مدیریت پیمان با مصالح
در این حالت، مدیر پیمان علاوه بر مدیریت اجرا، فرآیند خرید و تأمین مصالح را نیز مدیریت میکند.
به دلیل افزایش مسئولیتها، معمولاً درصد مدیریت پیمان بر اساس کل هزینههای تأییدشده پروژه محاسبه میشود.
مدیریت پیمان بدون مصالح
در این روش، خرید مصالح ممکن است مستقیماً توسط کارفرما انجام شود و وظیفه مدیر پیمان بیشتر روی:
- کنترل اجرا
- مدیریت نیروها
- هماهنگی پیمانکاران
- نظارت پروژه
متمرکز باشد.
در این حالت، مبنای محاسبه درصد ممکن است متفاوت باشد و باید در قرارداد مشخص شود.
فرمول محاسبه حقالزحمه مدیریت پیمان
برای محاسبه مبلغی که مدیر پیمان بابت خدمات خود دریافت میکند، معمولاً از یک فرمول ساده استفاده میشود:
حقالزحمه مدیریت پیمان = مجموع هزینههای مشمول پروژه × درصد توافقشده مدیریت پیمان
در این فرمول، منظور از هزینههای مشمول، هزینههایی است که طبق قرارداد جزو مبنای محاسبه قرار گرفتهاند.
بهعنوان مثال، اگر هزینههای اجرایی تأییدشده یک پروژه شامل موارد زیر باشد:
- خرید مصالح: ۶ میلیارد تومان
- دستمزد نیروهای اجرایی: ۲ میلیارد تومان
- هزینهٔ پیمانکاران جزء: ۱ میلیارد تومان
- تجهیزات و ماشینآلات: ۱ میلیارد تومان
مجموع هزینههای مشمول پروژه برابر است با:
۱۰ میلیارد تومان
اگر درصد مدیریت پیمان در قرارداد برابر با ۱۰ درصد باشد:
۱۰,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۰٪ = ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
در این شرایط، حقالزحمه مدیر پیمان یک میلیارد تومان خواهد بود.
مثال واقعی محاسبه درصد مدیریت پیمان ساختمان
فرض کنید کارفرمایی قصد ساخت یک ساختمان مسکونی را دارد و هزینههای اجرایی پروژه به شکل زیر برآورد شده است:
| نوع هزینه | مبلغ |
|---|---|
| خرید مصالح ساختمانی | ۸ میلیارد تومان |
| دستمزد کارگران و نیروهای اجرایی | ۳ میلیارد تومان |
| پیمانکاران جزء | ۲ میلیارد تومان |
| ماشینآلات و تجهیزات | ۵۰۰ میلیون تومان |
| حملونقل و هزینههای کارگاهی | ۵۰۰ میلیون تومان |
| مجموع هزینههای مشمول | ۱۴ میلیارد تومان |
در قرارداد، درصد مدیریت پیمان معادل ۱۲ درصد تعیین شده است.
بنابراین:
۱۴,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ × ۱۲٪ = ۱,۶۸۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
در نتیجه، مدیر پیمان بابت مدیریت این پروژه، مبلغ یک میلیارد و ششصد و هشتاد میلیون تومان دریافت خواهد کرد.
البته در پروژههای واقعی، نحوه ثبت هزینهها، تأیید صورتهزینهها و موارد استثنا باید دقیقاً طبق مفاد قرارداد انجام شود.
بررسی تطبیقی قراردادهای مدیریت پیمان و پیمانکاری سنتی، در صفحه«پیمانکاری ساختمانی» ارائه شده است.
عرف درصد مدیریت پیمان ساختمان چقدر است؟
درصد مدیریت پیمان عدد ثابتی ندارد و به عوامل مختلفی بستگی دارد، از جمله:
- نوع پروژه
- متراژ ساختمان
- حجم عملیات اجرایی
- میزان مسئولیت مدیر پیمان
- شرایط بازار
- شهر محل اجرای پروژه
- پیچیدگی فنی ساختمان
بهطور معمول، درصد مدیریت پیمان در پروژههای ساختمانی میتواند در بازههای مختلفی تعیین شود.
برای مثال:
- پروژههای ساده با حجم کاری کمتر: درصد پایینتر
- پروژههای بزرگ و پیچیده: درصد بالاتر
- پروژههای بازسازی با ریسک اجرایی بیشتر: درصد متفاوت
بنابراین نمیتوان یک عدد ثابت را برای تمام پروژهها بهعنوان عرف درصد مدیریت پیمان معرفی کرد.
بهترین روش این است که قبل از شروع پروژه، طرفین درباره موارد زیر به توافق مشخص برسند:
- درصد دقیق مدیریت پیمان
- هزینههای مشمول محاسبه
- زمان پرداخت حقالزحمه
- نحوه تأیید هزینهها
- هزینههای خارج از قرارداد
درصد مدیریت پیمان قبل از مالیات محاسبه میشود یا بعد از آن؟
یکی از پرسشهای کلیدی در قراردادهای مدیریت پیمان، این است که آیا درصد مدیریت پیمان به مبلغ پیش از کسر مالیات تعلق میگیرد یا پس از اعمال مالیات؟
در بیشتر قراردادها، مبنای محاسبهٔ درصد مدیریت پیمان، هزینههای واقعی و تأییدشدهٔ اجرای پروژه پیش از محاسبهٔ مالیات مربوط به حقالزحمهٔ مدیر پیمان در نظر گرفته میشود.
به بیان سادهتر:
ابتدا هزینههای مشمول پروژه تعیین میشوند، سپس درصد توافقشده روی آنها اعمال میگردد و در مرحلهٔ بعد، مالیات و عوارض قانونی مربوط به حقالزحمهٔ مدیر پیمان، بر اساس قوانین جاری به مبلغ نهایی افزوده میشود.
با این حال، از آنجا که مفاد قراردادها در پروژههای مختلف یکسان نیست، توصیه میشود این موضوع در متن قرارداد بهروشنی قید شود تا از ابهام و اختلاف نظر جلوگیری گردد.
تعیین درصد مدیریت پیمان و صلاحیتهای فنی موردنیاز، در چارچوب ضوابط نظام مهندسی و مجریان ذیصلاح تعریف میشود که در صفحهی «مجری ذیصلاح» قابل مطالعه است.
چگونه هزینههای مشمول درصد مدیریت پیمان را در قرارداد مشخص کنیم؟
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد مدیریت پیمان، تعیین دقیق هزینههایی است که درصد روی آنها محاسبه میشود.
برای جلوگیری از اختلافات آینده، بهتر است قرارداد شامل یک بخش مشخص با عنوان:
(هزینههای مشمول و غیرمشمول حقالزحمه مدیریت پیمان)
باشد.
در این بخش باید موارد زیر مشخص شوند:
۱. لیست هزینههای مشمول
برای مثال:
- مصالح ساختمانی
- تجهیزات پروژه
- دستمزد نیروهای اجرایی
- پیمانکاران جزء
- حمل مصالح
- اجاره ماشینآلات
- هزینههای کارگاهی
۲. لیست هزینههای غیرمشمول
برای مثال:
- قیمت زمین
- هزینههای مالی
- جرائم
- خسارتهای ناشی از قصور
- هزینههای خارج از محدوده قرارداد
۳. نحوه تأیید هزینهها
مشخص شود که:
- چه کسی هزینهها را تأیید میکند؟
- اسناد مالی چگونه ثبت میشوند؟
- آیا فاکتور رسمی الزامی است؟
- هزینههای بدون سند چگونه بررسی میشوند؟
نمونه بند قرارداد برای تعیین هزینههای مشمول و غیرمشمول
نمونه یک بند قراردادی:
(مبنای محاسبه حقالزحمه مدیریت پیمان، مجموع هزینههای مستقیم و تأییدشده اجرای پروژه شامل خرید مصالح، دستمزد نیروهای اجرایی، هزینه پیمانکاران جزء، تجهیزات و سایر هزینههای مرتبط با عملیات اجرایی خواهد بود. هزینههایی مانند ارزش زمین، هزینههای مالی، جرائم، خسارات ناشی از قصور و هزینههای خارج از موضوع قرارداد، جزو هزینههای مشمول محاسبه حقالزحمه مدیریت پیمان محسوب نمیشوند؛ مگر اینکه طرفین بهصورت کتبی توافق دیگری داشته باشند.)
این نوع شفافسازی باعث میشود در پایان پروژه اختلافی درباره مبلغ حقالزحمه ایجاد نشود.
تفاوت هزینه پروژه و حقالزحمه مدیریت پیمان چیست؟
گاهی کارفرمایان تصور میکنند درصد مدیریت پیمان همان هزینه اجرای پروژه است؛ در حالی که این دو مفهوم کاملاً متفاوت هستند.
هزینه پروژه شامل تمام مبالغی است که برای ساخت، بازسازی یا اجرای پروژه پرداخت میشود، مانند:
- مصالح
- دستمزد
- تجهیزات
- پیمانکاران جزء
اما:
حقالزحمه مدیریت پیمان مبلغی است که مدیر پیمان بابت مدیریت، هماهنگی و کنترل اجرای پروژه دریافت میکند.
برای مثال:
اگر هزینه اجرای پروژه ۲۰ میلیارد تومان باشد و درصد مدیریت پیمان ۱۰ درصد تعیین شود:
- هزینه پروژه: ۲۰ میلیارد تومان
- حقالزحمه مدیر پیمان: ۲ میلیارد تومان
این دو مبلغ باید در گزارشهای مالی پروژه بهصورت جداگانه ثبت شوند.
آیا هزینه پیمانکاران جزء مشمول درصد مدیریت پیمان است؟
در بسیاری از قراردادهای مدیریت پیمان، هزینه پیمانکاران جزء جزو هزینههای مشمول محسوب میشود.
زیرا مدیر پیمان معمولاً مسئولیتهایی مانند:
- انتخاب پیمانکار جزء
- هماهنگی زمان اجرا
- کنترل کیفیت کار
- بررسی عملکرد پیمانکار
- مدیریت پرداختها
را بر عهده دارد.
برای مثال، هزینه اجرای نمای ساختمان توسط یک پیمانکار تخصصی یا هزینه اجرای تأسیسات توسط تیم جداگانه، در بسیاری از پروژهها در مبنای محاسبه درصد مدیریت پیمان قرار میگیرد.
با این حال، اگر در قرارداد مشخص شده باشد که برخی فعالیتها مستقیماً توسط کارفرما مدیریت و پرداخت میشوند، ممکن است آن هزینهها از محاسبه حذف شوند.
آیا هزینه حمل مصالح شامل درصد مدیریت پیمان میشود؟
هزینه حمل مصالح معمولاً یکی از هزینههای مستقیم اجرای پروژه محسوب میشود.
برای مثال:
- حمل سیمان
- انتقال میلگرد
- جابهجایی سنگ و سرامیک
- حمل تجهیزات ساختمانی
در بسیاری از قراردادها جزو هزینههای مشمول درصد مدیریت پیمان قرار میگیرند.
اما همانند سایر هزینهها، ملاک اصلی توافق قراردادی است.
جمعبندی: درصد مدیریت پیمان باید روی چه مبلغی اعمال شود؟
درصد مدیریت پیمان معمولاً روی هزینههایی محاسبه میشود که مستقیماً برای اجرای پروژه صرف شده و در قرارداد بهعنوان هزینههای مشمول مشخص شدهاند.
هزینههایی مانند:
- مصالح ساختمانی
- دستمزد نیروها
- پیمانکاران جزء
- تجهیزات
- ماشینآلات
- حملونقل
در بسیاری از پروژهها مبنای محاسبه حقالزحمه مدیر پیمان هستند.
در مقابل، هزینههایی مانند:
- قیمت زمین
- هزینههای مالی
- جرائم
- خسارتها
- هزینههای خارج از قرارداد
معمولاً نباید وارد محاسبه درصد مدیریت پیمان شوند.
با توجه به تفاوت شرایط پروژههای ساختمانی، مهمترین نکته این است که قبل از شروع کار، هزینههای مشمول و غیرمشمول در قرارداد مدیریت پیمان بهصورت شفاف مشخص شوند تا هم کارفرما دید دقیقی نسبت به هزینهها داشته باشد و هم مدیر پیمان بتواند حقالزحمه خود را بر اساس چارچوب مشخص دریافت کند.
اگر قصد اجرای پروژه ساخت، بازسازی یا مدیریت پیمان ساختمان را دارید، تنظیم یک قرارداد دقیق و مشخصکردن مبنای محاسبه درصد مدیریت پیمان، یکی از مهمترین مراحل موفقیت پروژه خواهد بود.
OtiX راهی کوتاه برای دسترسی به رویای شما
جهت دریافت مشاوره از کارشناسان OtiX فقط یک تماس فاصله دارید
سوالات متداول درباره درصد مدیریت پیمان
1/ آیا کارفرما میتواند پس از امضای قرارداد، هزینههای مشمول را تغییر دهد؟
تنها در صورتی امکانپذیر است که این تغییر با توافق کتبی طرفین و در قالب الحاقیه به قرارداد انجام شود.
2/ آیا خرید مصالح مشمول درصد مدیریت پیمان میشود؟
اگر خرید مصالح توسط مدیر پیمان مدیریت شده باشد یا در قرارداد جزو هزینههای مشمول تعریف شده باشد، معمولاً این هزینه در محاسبه درصد مدیریت پیمان قرار میگیرد.
3/ در صورت بروز اختلاف در محاسبه حقالزحمه، چه راهکاری وجود دارد؟
مراجعه به مفاد قرارداد و در صورت نیاز، استفاده از داوری یا کارشناس رسمی دادگستری توصیه میشود.
4/ آیا حقوق کارگران شامل درصد پیمانکاری است؟
در بسیاری از قراردادهای مدیریت پیمان، دستمزد نیروهای اجرایی جزو هزینههای مشمول محسوب میشود؛ زیرا بخش مستقیمی از هزینه اجرای پروژه است.
5/ آیا مالیات بر ارزش افزوده مشمول درصد مدیریت پیمان است؟
مالیات و عوارض معمولاً تابع شرایط قرارداد و قوانین مالیاتی است. بهتر است نحوه محاسبه مالیات در قرارداد مدیریت پیمان بهصورت دقیق مشخص شود.
6/ درصد مدیریت پیمان برای بازسازی چگونه محاسبه میشود؟
در پروژههای بازسازی نیز معمولاً درصد مدیریت پیمان بر اساس هزینههای مشمول مانند مصالح، دستمزد، تجهیزات و خدمات اجرایی محاسبه میشود.
7/ هزینههای غیرمشمول مدیریت پیمان کداماند؟
مواردی مانند قیمت زمین، هزینههای مالی، جرائم، خسارتها، خریدهای خارج از قرارداد و دوبارهکاری ناشی از اشتباه اجرایی معمولاً جزو هزینههای غیرمشمول هستند.