در قرارداد مدیریت پیمان، مدیر پیمان مسئول برنامه‌ریزی، هماهنگی عوامل اجرایی، خرید مصالح، کنترل عملیات و مدیریت روزمره پروژه است؛ اما این ساختار به معنی کنار رفتن کامل کارفرما از پروژه نیست. بخش مهمی از موفقیت قرارداد به این بستگی دارد که کارفرما نیز تعهدات مالی، قراردادی و اجرایی خود را در زمان مناسب انجام دهد.
تأمین نکردن نقدینگی، تأخیر در انتخاب مصالح، تحویل ندادن نقشه‌های مصوب، دخالت مستقیم در کار پیمانکاران یا تغییر مکرر تصمیم‌ها می‌تواند برنامه پروژه را مختل کند. در چنین شرایطی، حتی اگر مدیر پیمان وظایف خود را به‌درستی انجام داده باشد، ممکن است زمان و هزینه اجرای پروژه افزایش پیدا کند.
برای شناخت دقیق وظایف کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان باید ابتدا متن قرارداد، شرایط خصوصی و تقسیم مسئولیت میان طرفین بررسی شود. مدیریت پیمان یک قرارداد خصوصی است و جزئیات تعهدات کارفرما می‌تواند از پروژه‌ای به پروژه دیگر متفاوت باشد. بااین‌حال، تأمین مالی، تحویل کارگاه، ارائه مدارک و مجوزها، تصمیم‌گیری به‌موقع و پرداخت مطالبات، از مهم‌ترین وظایفی هستند که معمولاً بر عهده کارفرما قرار می‌گیرند.
کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان باید کارگاه را در زمان مقرر تحویل دهد، بودجه و نقدینگی پروژه را تأمین کند، مجوزها و نقشه‌های لازم را در اختیار مدیر پیمان بگذارد، درباره پیشنهادهای فنی و خریدها به‌موقع تصمیم بگیرد و حق‌الزحمه و صورت‌هزینه‌های تأییدشده را طبق قرارداد پرداخت کند. همچنین نباید با دستور مستقیم به کارگران یا پیمانکاران، نظام مدیریت پروژه را مختل کند. حدود دقیق هر وظیفه باید در قرارداد مشخص شود.
گروه تخصصی OTIX، خدمات پیمان مدیریت را متناسب با نیاز پروژه شما ارائه می‌دهد. برای دریافت اطلاعات بیشتر درمورد شرایط قرارداد پیمان مدیریت و وظایف هر یک از طرفین قرارداد؛ ضمن مطالعه صفحه مربوطه با کارشناسان ما از طریق شماره تماس (02166358580) در ارتباط باشید.
این جدول، حدود عمومی تعهدات کارفرما را نشان می‌دهد. قرارداد می‌تواند بعضی از این وظایف را به مدیر پیمان واگذار کند یا برای انجام آن‌ها شرایط متفاوتی در نظر بگیرد.
قرارداد مدیریت پیمان معمولاً بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادها منعقد می‌شود؛ یعنی طرفین می‌توانند در صورتی که توافق آن‌ها مخالف صریح قانون نباشد، حدود وظایف و اختیارات خود را تعیین کنند.
همچنین طبق مواد ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی، قرارداد صحیح برای طرفین لازم‌الاتباع است و تعهدات آن فقط به موارد صریح نوشته‌شده محدود نمی‌شود؛ بلکه نتایجی که از قانون، عرف و ماهیت قرارداد ناشی می‌شوند نیز می‌توانند برای طرفین الزام‌آور باشند. ماده ۲۲۱ نیز تخلف از تعهد و ورود خسارت به طرف مقابل را در شرایط مقرر موجب مسئولیت می‌داند.
بنابراین وظایف کارفرما از سه منبع مشخص می‌شوند:
به همین دلیل، نبود یک عبارت در متن قرارداد همیشه به معنی نبود مسئولیت نیست. برای مثال، حتی اگر کارفرما صریحاً متعهد به همکاری در تحویل کارگاه نشده باشد، نمی‌تواند محل پروژه را در اختیار مدیر پیمان قرار ندهد و هم‌زمان اجرای برنامه را مطالبه کند.
اولین وظیفه عملی کارفرما، تحویل محل پروژه در زمان مقرر است. مدیر پیمان نمی‌تواند بدون دسترسی قانونی و فیزیکی به کارگاه، عملیات اجرایی را آغاز کند.
کارگاه باید در وضعیتی تحویل شود که امکان تجهیز و شروع عملیات وجود داشته باشد. اگر ملک در تصرف اشخاص دیگر باشد، معارض حقوقی داشته باشد یا ورود عوامل اجرایی به آن ممکن نباشد، تاریخ شروع واقعی پروژه با مشکل روبه‌رو خواهد شد.
در نمونه قرارداد رسمی مدیریت بر ساخت سازمان نظام مهندسی ساختمان استان مرکزی، صاحب‌کار موظف شده است محل اجرای ساختمان را بدون متصرف و معارض تحویل دهد. همچنین اگر کارفرما پیش از دریافت پروانه و صورت‌جلسه تحویل، رأساً عملیات را شروع کند، مسئولیت عواقب آن بر عهده خود او قرار می‌گیرد. این نمونه، قرارداد واحد و الزامی برای همه پروژه‌ها نیست؛ اما تقسیم متعارف مسئولیت‌ها را نشان می‌دهد.
صورت‌جلسه تحویل کارگاه بهتر است شامل این موارد باشد:
تاریخ این صورت‌جلسه معمولاً مبنای شروع مدت اجرای قرارداد قرار می‌گیرد؛ بنابراین تحویل شفاهی یا نامشخص می‌تواند بعداً درباره تأخیرات اختلاف ایجاد کند.
برای اینکه از بابت انتخاب مدیر پیمان حرفه‌ای آسوده باشید، مقاله (۱۰ نشانه یک مدیر پیمان غیرحرفه‌ای قبل از عقد قرارداد) را بخونید و بعد تصمیم بگیرید.
کارفرما باید مدارکی را که برای شروع و ادامه قانونی پروژه لازم‌اند، به مدیر پیمان ارائه کند. این مدارک بسته به نوع پروژه می‌توانند شامل موارد زیر باشند:
در نمونه قرارداد رسمی بررسی‌شده، دریافت پروانه ساختمان، مجوزهای لازم و تحویل یک نسخه از نقشه‌های مصوب به مدیر ساخت از تعهدات صاحب‌کار شناخته شده است. مدیر ساخت نیز مسئول دریافت مجوزهایی معرفی شده که به عملیات و وظایف خود او مربوط‌اند و در تعهد صاحب‌کار قرار نگرفته‌اند.
قرارداد باید مرز این دو گروه را دقیق مشخص کند. عبارت کلی «تمام مجوزها بر عهده مدیر پیمان است» می‌تواند باعث اختلاف شود؛ زیرا برخی مجوزها فقط با حضور یا امضای مالک قابل دریافت‌اند.
در روش مدیریت پیمان، هزینه‌های اصلی اجرا معمولاً از منابع کارفرما پرداخت می‌شوند. مدیر پیمان ممکن است خرید و پرداخت را مدیریت کند، اما اصولاً وظیفه تأمین سرمایه پروژه بر عهده کارفرماست؛ مگر اینکه قرارداد روش دیگری تعیین کرده باشد.
کارفرما باید منابع مالی را متناسب با برنامه اجرایی و جریان نقدینگی تأمین کند. پرداخت پراکنده و بدون ارتباط با برنامه، ممکن است باعث توقف خرید مصالح، تأخیر دستمزدها یا خروج پیمانکاران از کارگاه شود.
وظیفه تأمین مالی فقط به انتقال پول پس از درخواست مدیر پیمان محدود نمی‌شود. کارفرما باید:
در نمونه قرارداد مدیریت بر ساخت سازمان نظام مهندسی استان مرکزی، صاحب‌کار متعهد شده است پرداخت‌های پذیرفته‌شده در قرارداد را در موعد مقرر انجام دهد و در صورت ناتوانی، پیش از موعد با مدیر ساخت هماهنگ کند. همان نمونه، برای تأخیر طولانی در پرداخت نیز امکان توقف کار و مطالبه آثار قراردادی را پیش‌بینی کرده است.
اگر قرارداد دارای سازوکار تنخواه باشد، کارفرما باید مبلغ اولیه را در موعد مقرر تأمین کند و پس از ارائه اسناد تأییدشده، وجه مصرف‌شده را دوباره شارژ کند.
در این بخش وظیفه کارفرما عبارت است از:
بااین‌حال، کارفرما مجبور نیست هر مبلغی را بدون بررسی پرداخت کند. حق کنترل اسناد، فاکتورها، رسید تحویل و ارتباط هزینه با پروژه باید در قرارداد محفوظ بماند.
برای جلوگیری از همپوشانی، جزئیات گردش وجه، اسناد قابل قبول و تسویه در مقاله مستقل «تنخواه‌گردان در قرارداد مدیریت پیمان چیست و چگونه کنترل می‌شود؟» قابل بررسی است.
حق‌الزحمه مدیریت، مبلغی جدا از هزینه اجرای پروژه است. کارفرما باید آن را براساس روش تعیین‌شده در قرارداد بپردازد.
حق‌الزحمه ممکن است به یکی از روش‌های زیر تعیین شود:
دستورالعمل نحوه فعالیت سازندگان، تعیین حق‌الزحمه را وابسته به نوع پیمان، شرح خدمات، مساحت، تعداد طبقات، مصالح، تجهیزات، نیروی انسانی، پیچیدگی و توافق طرفین می‌داند. بنابراین مبلغ و روش پرداخت باید در قرارداد مشخص شود و نمی‌توان برای تمام پروژه‌ها یک درصد واحد در نظر گرفت.
کارفرما باید قبل از امضای قرارداد بداند:
عبارت مبهم «حق‌الزحمه برابر درصدی از کل هزینه پروژه» می‌تواند باعث اختلاف جدی شود.
یکی از وظایف کمتر دیده‌شده کارفرما، تصمیم‌گیری به‌موقع است. مدیر پیمان ممکن است برای انتخاب برند مصالح، تعیین رنگ، تأیید قیمت، انتخاب پیمانکار یا تغییر یک جزئیات فنی به نظر کارفرما نیاز داشته باشد.
اگر تصمیم کارفرما دیر اعلام شود، عملیات مرتبط متوقف می‌شود یا مدیر پیمان مجبور خواهد شد خرید را به زمان دیگری موکول کند. در شرایط تورمی، حتی چند هفته تأخیر ممکن است باعث افزایش قیمت شود.
در نمونه قرارداد رسمی مورد بررسی، صاحب‌کار موظف شده است درباره مواردی که حق اظهارنظر دارد یا مدیر ساخت نظر او را درخواست می‌کند، پیش از اجرای آن مرحله پاسخ دهد. همچنین هزینه تغییر نظری که پس از اجرا اعلام شود، بر عهده صاحب‌کار قرار گرفته است.
برای کاهش اختلاف، قرارداد باید مشخص کند:
اگر کارفرما امکان حضور مستمر ندارد، باید یک نماینده مشخص برای پروژه معرفی کند. نماینده کارفرما باید حدود اختیار روشنی داشته باشد؛ وگرنه مدیر پیمان برای هر تصمیم ناچار است منتظر تأیید فرد دیگری بماند.
معرفی‌نامه نماینده باید مشخص کند او در چه مواردی اختیار دارد:
اگر اختیار نماینده محدود است، سقف مالی و موضوع محدودیت باید نوشته شود. همچنین تغییر نماینده باید به‌صورت رسمی به مدیر پیمان اعلام شود.
صدور دستورهای متفاوت از سوی چند شریک، مالک یا نماینده، یکی از عوامل رایج سردرگمی پروژه است. قرارداد باید یک مسیر واحد برای ابلاغ تصمیم‌های کارفرما تعیین کند.
ممکن است طبق قرارداد، خرید همه مصالح بر عهده مدیر پیمان باشد. اما در بعضی پروژه‌ها، کارفرما شخصاً برخی اقلام مانند تجهیزات خاص، شیرآلات، آسانسور، سنگ نما یا سیستم‌های هوشمند را خریداری می‌کند.
در این شرایط، کارفرما باید:
در نمونه قرارداد رسمی مدیریت بر ساخت، صاحب‌کار موظف شده است مصالح و تجهیزاتی را که خود تهیه می‌کند، استاندارد و مطابق مقررات انتخاب کرده و در زمان مناسب تحویل دهد. مسئولیت خسارت ناشی از مصالح غیراستاندارد نیز بر عهده صاحب‌کار قرار گرفته است.
مالکیت کالا به معنی اختیار استفاده از هر نوع محصولی در ساختمان نیست. مدیر پیمان نباید مجبور شود مصالح مغایر با نقشه، استاندارد یا مقررات را صرفاً به دلیل خرید آن‌ها توسط کارفرما مصرف کند.
در مدیریت پیمان، انتخاب و هماهنگی پیمانکاران جزء معمولاً بخشی از خدمات مدیر پیمان است؛ اما کارفرما می‌تواند در حدود قرارداد، پیشنهادها را بررسی و تأیید کند.
اگر کارفرما قصد دارد پیمانکار خاصی را مستقیماً وارد پروژه کند، باید این موضوع با مدیر پیمان هماهنگ شود. پیمانکار مستقیم کارفرما نیز باید از نظر صلاحیت، قیمت، برنامه، کیفیت و ایمنی بررسی شود.
شرایط خصوصی نمونه قرارداد رسمی بررسی‌شده اجازه داده است صاحب‌کار شخصاً با پیمانکاران جزء قرارداد ببندد یا مصالح را خریداری کند؛ اما انتخاب پیمانکار و تهیه مصالح باید به تأیید کتبی مدیر ساخت برسد. همان نمونه، استفاده کارفرما از پیمانکاران یا کارگران فاقد صلاحیت و بی‌توجهی آن‌ها به دستورهای مدیر ساخت را از موارد جدی نقض قرارداد می‌داند.
کارفرما نباید صرفاً به دلیل پرداخت مستقیم دستمزد، پیمانکار را خارج از ساختار مدیریت پروژه قرار دهد.
در مقاله (تفاوت پیمانکار جزء و پیمانکار اصلی ساختمان چیست؟ + وظایف و مسئولیت‌ها) پیمانکار جزء و تفاوت آن با سایر پیمانکاران را برایتان توضیح داده‌ایم.
در قرارداد مدیریت پیمان، مسیر اصلی ابلاغ دستورهای اجرایی باید از مدیر پیمان یا مسئول معرفی‌شده کارگاه عبور کند. دستور مستقیم کارفرما به استادکار، کارگر یا پیمانکار می‌تواند نظم پروژه را مختل کند.
برای مثال، اگر کارفرما بدون اطلاع مدیر پیمان از کارگر بخواهد دیواری را جابه‌جا کند، چند مشکل ایجاد می‌شود:
کارفرما حق نظارت و اعلام نظر دارد، اما بهتر است درخواست‌های اجرایی را کتبی و از مسیر مدیر پیمان مطرح کند.
نمونه قرارداد رسمی، بازدید مستمر صاحب‌کار را با هماهنگی مدیر ساخت و به شرط مختل نکردن امور کارگاه مجاز دانسته است.
پیش از شروع عملیات باید مشخص شود هزینه و مسئولیت تأمین آب، برق موقت، دفتر کارگاه، سرویس بهداشتی، محل استراحت نیروها و سایر امکانات تجهیز کارگاه بر عهده کدام طرف است.
در نمونه قرارداد سازمان نظام مهندسی استان مرکزی، تسهیل تأمین آب و برق کارگاه از تعهدات صاحب‌کار شناخته شده و در شرایط خصوصی نیز هزینه برخی اقلام تجهیز کارگاه و انشعابات موقت بر عهده او قرار گرفته است.
این تقسیم وظیفه برای تمام قراردادها الزامی نیست. ممکن است مدیر پیمان مسئول تجهیز کارگاه باشد و هزینه‌ها را از منابع پروژه پرداخت کند. نکته اصلی این است که مسئولیت و هزینه‌ها از ابتدا مشخص باشند.
بعضی اقدامات اداری فقط توسط مالک یا نماینده قانونی او قابل انجام‌اند. مدیر پیمان می‌تواند امور را پیگیری کند، اما ممکن است برای امضا، تعهد یا ارائه اصل سند به همکاری کارفرما نیاز داشته باشد.
این موارد می‌توانند شامل موارد زیر باشند:
اگر کارفرما اسناد یا امضای لازم را در زمان مناسب ارائه نکند، تأخیر حاصل نباید خودکار به مدیر پیمان نسبت داده شود.
اینکه تهیه بیمه‌نامه بر عهده چه شخصی است با اینکه هزینه آن را چه کسی می‌پردازد، یک موضوع نیست.
ممکن است مدیر پیمان موظف به دریافت بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان، بیمه اشخاص ثالث، بیمه مجاوران یا بیمه ماشین‌آلات باشد، اما هزینه حق بیمه از بودجه پروژه و توسط کارفرما پرداخت شود.
در نمونه قرارداد رسمی مدیریت بر ساخت، مدیر ساخت مسئول اخذ برخی بیمه‌های موردنیاز معرفی شده، اما چگونگی پرداخت هزینه آن‌ها به شرایط خصوصی واگذار شده است. در شرایط خصوصی همان نمونه، هزینه تعدادی از بیمه‌ها بر عهده صاحب‌کار قرار دارد.
بنابراین در قرارداد باید مشخص شود:
کارفرما فقط تأمین‌کننده پول نیست؛ او حق دارد بداند منابع پروژه چگونه مصرف شده‌اند و پیشرفت واقعی تا چه اندازه است.
مدیر پیمان باید طبق قرارداد گزارش‌هایی مانند موارد زیر را ارائه کند:
در مقابل، کارفرما باید گزارش‌ها را در مهلت معقول بررسی کند. نگه داشتن صورت‌هزینه برای مدت نامحدود یا اعلام ایرادهای کلی بدون مشخص کردن سند مورد اختلاف می‌تواند جریان پروژه را مختل کند.
روش مناسب این است که هزینه‌ها به سه گروه تقسیم شوند:
مبالغ تأییدشده بهتر است مستقل از اقلام مورد اختلاف پرداخت شوند.
هر تغییر در نقشه، مصالح، ابعاد، برند یا دامنه کار می‌تواند بر هزینه و برنامه زمانی اثر بگذارد.
کارفرما باید پیش از صدور دستور تغییر، اطلاعات زیر را دریافت کند:
سپس تغییر باید با دستور کتبی یا الحاقیه تأیید شود. درخواست شفاهی تغییر و تعیین هزینه پس از اجرا، یکی از رایج‌ترین دلایل اختلاف در قرارداد مدیریت پیمان است.
اگر کارفرما پس از اجرای یک بخش نظر خود را تغییر دهد، هزینه تخریب، خرید مجدد و اجرای دوباره اصولاً باید در حساب پروژه ثبت و مسئول پرداخت آن براساس قرارداد مشخص شود.
مدیر پیمان مسئول تهیه و کنترل برنامه زمانی است، اما بخشی از تحقق برنامه به عملکرد کارفرما وابسته است.
کارفرما باید موعدهای مرتبط با خود را در برنامه بپذیرد؛ مانند:
برنامه زمانی که فقط تعهدات مدیر پیمان را نشان دهد، تصویر کاملی از پروژه ارائه نمی‌کند. بهتر است فعالیت‌های کارفرما نیز به‌عنوان نقاط تصمیم یا Milestone در برنامه ثبت شوند.
در برخی پروژه‌ها، نصب داربست، اجرای نما، گودبرداری یا حمل مصالح به دسترسی از ملک مجاور یا همکاری همسایگان نیاز دارد.
در نمونه قرارداد رسمی بررسی‌شده، معرفی مدیر ساخت به همسایگان و جلب همکاری آن‌ها برای بعضی امور، از تعهدات صاحب‌کار شناخته شده است.
البته توافق با همسایه باید قانونی و مستند باشد. صرف رضایت شفاهی برای ورود عوامل، نصب داربست یا استفاده از حریم ملک مجاور کافی نیست.
پس از تکمیل عملیات، کارفرما باید پروژه را در مهلت تعیین‌شده بررسی و نظر خود را اعلام کند.
در تحویل موقت باید:
کارفرما نباید بدون دلیل از امضای تحویل خودداری کند. از طرف دیگر، امضای تحویل بدون ثبت نواقص نیز ممکن است پیگیری آن‌ها را دشوار کند.
نمونه قرارداد رسمی مدیریت بر ساخت، تحویل مجموعه‌ای از مدارک، تأییدیه‌ها، ضمانت‌نامه‌ها، دستورالعمل‌های بهره‌برداری و اسناد فنی را در فرایند تحویل کار پیش‌بینی کرده است.
در کنار وظایف، کارفرما معمولاً اختیاراتی نیز دارد:
بااین‌حال، اختیار کارفرما نباید به مدیریت موازی تبدیل شود. کارفرما می‌تواند نتیجه، بودجه و کیفیت را کنترل کند؛ اما اگر شخصاً جای مدیر پیمان تصمیم‌های روزمره اجرایی را بر عهده بگیرد، مرز مسئولیت‌ها نامشخص می‌شود.
اگر کارفرما پرداخت‌های خود را در موعد انجام ندهد، آثار آن به متن قرارداد بستگی دارد. ممکن است مدیر پیمان حق داشته باشد:
قانون مدنی نیز در صورت نقض تعهد و تحقق شرایط، امکان مطالبه خسارت را به رسمیت می‌شناسد. برای مطالبه خسارت، تعیین موعد تعهد یا اثبات مطالبه انجام آن اهمیت دارد. مواد ۲۲۶ تا ۲۳۰ قانون مدنی نیز به شرایط خسارت، علت خارجی و وجه التزام قراردادی پرداخته‌اند.
بهتر است قرارداد مشخص کند تأخیر چندروزه در پرداخت چه اثری دارد و مدیر پیمان از چه زمانی حق توقف یا مطالبه خسارت پیدا می‌کند.
افزایش هزینه همیشه ناشی از تخلف کارفرما نیست. تورم، تغییر مقررات، شرایط پیش‌بینی‌نشده زمین یا افزایش قیمت بازار نیز می‌توانند بر بودجه اثر بگذارند.
اما اگر افزایش هزینه ناشی از موارد زیر باشد، ممکن است به کارفرما منتسب شود:
برای هر افزایش هزینه باید منشأ، مبلغ و تأثیر زمانی آن مستند شود. مدیر پیمان نیز نمی‌تواند بدون گزارش و اخذ تأیید، هر افزایش هزینه‌ای را به کارفرما تحمیل کند.
انتخاب مستقیم پیمانکار از سوی کارفرما ممکن است، اما باید در قرارداد پیش‌بینی شود و با ساختار مدیریت پروژه هماهنگ باشد.
کارفرما در این حالت باید مسئولیت‌های زیر را بپذیرد:
مدیر پیمان نیز باید تخلفات یا ضعف پیمانکار منتخب کارفرما را به‌صورت کتبی اعلام کند و در صورت ایجاد خطر، از ادامه عملیات ناایمن جلوگیری کند.
نقض تعهدات کارفرما ممکن است آثار زیر را ایجاد کند:
برای اعمال هر پیامد، باید مفاد قرارداد، اخطارها، مستندات و رابطه میان تخلف و خسارت بررسی شود.
اگر پروژه با دستور کارفرما یا به علت منتسب به او متوقف شود، باید تکلیف هزینه‌های دوره تعلیق روشن باشد.
این هزینه‌ها ممکن است شامل موارد زیر باشند:
نمونه قرارداد رسمی مورد بررسی، هزینه‌های جاری حفاظت و نگهداری کارگاه در دوره تعلیق را بر عهده صاحب‌کار قرار داده است. این حکم فقط در صورت درج یا پذیرش در قرارداد پروژه قابل اعمال مستقیم خواهد بود.
برای جلوگیری از اختلاف، قرارداد باید این موارد را درباره کارفرما روشن کند:
متن زیر یک الگوی عمومی است و باید با شرایط واقعی پروژه تطبیق داده شود:
کارفرما متعهد است محل پروژه را در تاریخ مقرر، بدون مانع مؤثر در اجرای عملیات، با تنظیم صورت‌جلسه به مدیر پیمان تحویل دهد و مدارک مالکیت، پروانه، نقشه‌های مصوب و مجوزهایی را که تهیه آن‌ها طبق قرارداد بر عهده وی است، در اختیار مدیر پیمان قرار دهد.
کارفرما موظف است منابع مالی موردنیاز پروژه، صورت‌هزینه‌های تأییدشده و حق‌الزحمه مدیر پیمان را مطابق برنامه و مواعد قرارداد تأمین و پرداخت کند. تأخیر در پرداخت یا تصمیم‌گیری که موجب توقف یا افزایش هزینه شود، براساس مفاد قرارداد محاسبه خواهد شد.
کارفرما موظف است نظرات و تأییدهای موردنیاز را حداکثر ظرف … روز کاری اعلام کند. تمام دستورهای اجرایی کارفرما باید از طریق مدیر پیمان ابلاغ شوند و کارفرما از صدور دستور مستقیم به کارگران و پیمانکاران جزء خودداری خواهد کرد.
تهیه مصالحی که در پیوست قرارداد بر عهده کارفرما قرار گرفته است باید مطابق مشخصات فنی و در زمان مندرج در برنامه انجام شود. آثار تأخیر یا مغایرت این اقلام پس از اعلام کتبی مدیر پیمان، بر عهده کارفرما خواهد بود.
کارفرما ممکن است فقط هزینه مرحله اول را در اختیار داشته باشد و برای مراحل بعد برنامه مشخصی نداشته باشد. این وضعیت احتمال توقف و افزایش هزینه را بالا می‌برد.
صدور دستور توسط مالک، شریک، اعضای خانواده و مشاور به‌صورت هم‌زمان، مدیر پیمان را با تصمیم‌های متعارض روبه‌رو می‌کند.
انتخاب دیرهنگام سنگ، شیرآلات، تجهیزات یا رنگ می‌تواند چند فعالیت بعدی را متوقف کند.
پرداخت مستقیم به پیمانکار یا فروشنده باید به مدیر پیمان و واحد مالی اعلام شود؛ وگرنه گزارش هزینه پروژه نادرست خواهد شد.
مصالح ارزان اما نامتناسب ممکن است باعث دوباره‌کاری، کاهش کیفیت یا رد شدن اجرا توسط ناظر شوند.
دستور دادن به کارگر بدون اطلاع مدیر پیمان، مرز مسئولیت و کنترل زمان و هزینه را از بین می‌برد.
هر تغییر مهم باید با آثار مالی و زمانی آن ثبت و تأیید شود.
چند سند ناقص نباید باعث توقف پرداخت کل هزینه‌های تأییدشده پروژه شود.
پیش از شروع و در طول قرارداد این موارد را کنترل کنید:
وظایف کارفرما در قرارداد مدیریت پیمان فقط به پرداخت هزینه‌های پروژه محدود نمی‌شود. کارفرما باید محل پروژه، مدارک و مجوزهای لازم را در اختیار مدیر پیمان قرار دهد، منابع مالی را مطابق برنامه تأمین کند و درباره خریدها، تغییرات و پیشنهادهای فنی در زمان مناسب تصمیم بگیرد.
همچنین لازم است مسیر واحدی برای اعلام نظر و صدور دستور وجود داشته باشد. دخالت مستقیم در کار پیمانکاران، خرید مصالح بدون هماهنگی یا تغییر تصمیم پس از اجرا می‌تواند زمان و هزینه پروژه را افزایش دهد و مرز مسئولیت‌ها را نامشخص کند.
قرارداد مناسب باید وظایف کارفرما را همراه با مهلت انجام، روش ابلاغ و پیامد تأخیر مشخص کند. هرچه مسئولیت‌های مالی و اجرایی دو طرف دقیق‌تر تعریف شوند، امکان کنترل پروژه و جلوگیری از اختلاف بیشتر خواهد بود.
جهت دریافت مشاوره از کارشناسان OtiX فقط یک تماس فاصله دارید
1- مهم‌ترین وظیفه کارفرما در مدیریت پیمان چیست؟
تأمین به‌موقع منابع مالی، تحویل کارگاه و ارائه مدارک و مجوزهای لازم از مهم‌ترین وظایف کارفرما هستند. تأخیر در هرکدام می‌تواند اجرای پروژه را متوقف کند.
2- آیا تمام هزینه‌های پروژه بر عهده کارفرماست؟
در مدیریت پیمان معمولاً هزینه‌های اجرای پروژه از منابع کارفرما تأمین می‌شوند؛ اما نوع و دامنه هزینه‌ها باید در قرارداد مشخص شود. بعضی هزینه‌ها ممکن است طبق قرارداد بر عهده مدیر پیمان باشند.
3- آیا کارفرما می‌تواند مستقیماً به کارگران دستور بدهد؟
بهتر است دستورها از طریق مدیر پیمان یا مسئول کارگاه ابلاغ شوند. دستور مستقیم می‌تواند برنامه پروژه و مرز مسئولیت‌ها را مختل کند.
4- کارفرما چند روز برای تأیید خرید فرصت دارد؟
زمان ثابتی برای تمام قراردادها وجود ندارد. مهلت باید در قرارداد تعیین شود و با سرعت موردنیاز پروژه تناسب داشته باشد.
5- اگر کارفرما پول پروژه را دیر پرداخت کند چه می‌شود؟
بسته به قرارداد، مدیر پیمان ممکن است حق توقف کار، تمدید مدت، مطالبه هزینه‌های نگهداری یا دریافت خسارت تأخیر داشته باشد.
6- آیا کارفرما می‌تواند پیمانکار جزء را خودش انتخاب کند؟
بله، مشروط بر اینکه قرارداد این اختیار را محدود نکرده باشد و انتخاب با مدیر پیمان هماهنگ شود. صلاحیت و برنامه پیمانکار نیز باید بررسی شود.
7- مسئول دریافت پروانه ساختمان کارفرماست یا مدیر پیمان؟
در بسیاری از قراردادها، دریافت پروانه اصلی و مدارک مالکیت بر عهده کارفرماست و مجوزهای مرتبط با عملیات مدیر پیمان بر عهده خود او قرار می‌گیرند. تقسیم دقیق باید در قرارداد نوشته شود.
8- اگر مصالح خریداری‌شده توسط کارفرما نامناسب باشد چه می‌شود؟
مدیر پیمان باید مغایرت را کتبی اعلام کند. هزینه تعویض، تأخیر یا خسارت ناشی از مصالح نامناسب می‌تواند براساس قرارداد بر عهده کارفرما قرار گیرد.
9- آیا کارفرما حق بازدید از کارگاه را دارد؟
بله. کارفرما می‌تواند با هماهنگی مدیر پیمان از کارگاه بازدید کند، مشروط بر اینکه در فعالیت‌های اجرایی اختلال ایجاد نکند.
10- آیا کارفرما می‌تواند پرداخت یک صورت‌هزینه را رد کند؟
کارفرما حق بررسی اسناد را دارد و می‌تواند هزینه فاقد سند یا خارج از قرارداد را رد کند. بهتر است مبالغ بدون اختلاف مستقل از اقلام مورد اعتراض پرداخت شوند.
11- هزینه توقف پروژه بر عهده چه کسی است؟
اگر توقف ناشی از تصمیم یا تخلف کارفرما باشد، هزینه‌های نگهداری و آثار آن می‌تواند بر عهده او قرار گیرد. در سایر موارد، علت توقف و مفاد قرارداد تعیین‌کننده است.
12- آیا کارفرما مسئول ایمنی کارگاه است؟
مدیریت اجرایی ایمنی معمولاً بر عهده مدیر پیمان و عوامل اجرایی است؛ اما کارفرما نباید دستور ناایمن صادر کند، پیمانکار فاقد صلاحیت وارد پروژه کند یا از تأمین هزینه تجهیزات ایمنی تعهدشده خودداری کند. نقش دقیق او براساس قرارداد و رفتار واقعی در پروژه بررسی می‌شود.