تأخیر در اجرای پروژه یکی از رایجترین دلایل اختلاف میان کارفرما و پیمانکار ساختمان است. افزایش هزینههای ساخت، طولانی شدن مدت اجاره ملک جایگزین، تأخیر در فروش یا بهرهبرداری از ساختمان و افزایش هزینههای مالی، تنها بخشی از پیامدهای دیر تحویل دادن پروژه هستند.
برای کنترل این ریسک، معمولاً در قرارداد پیمانکاری ساختمان مبلغی تحت عنوان جریمه تأخیر، خسارت تأخیر یا وجه التزام تعیین میشود. بااینحال، صرف درج عبارتی کلی مانند «پیمانکار موظف به جبران خسارت تأخیر است» برای جلوگیری از اختلاف کافی نیست.
برای اینکه جریمه تأخیر پیمانکار قابل محاسبه و مطالبه باشد، باید موعد انجام کار، نحوه محاسبه خسارت، تأخیرات مجاز، مبلغ مبنا، سقف جریمه و شیوه تشخیص مسئول تأخیر، بهصورت شفاف در قرارداد مشخص شوند.
جریمه تأخیر پیمانکار ابتدا بر اساس بند مربوط به وجه التزام در قرارداد تعیین میشود. برای محاسبه آن باید تاریخ پایان پروژه، تعداد روزهای تأخیر غیرمجاز، مبلغ مبنا و نرخ روزانه یا درصد جریمه مشخص شده باشند. در پیمانهای مشمول شرایط عمومی پیمان، خسارت تأخیر طبق ماده ۵۰ و بر مبنای مبلغ کارهایی که اجرای آنها به تأخیر افتاده است، محاسبه میشود.
بهطور خلاصه، تعیین جریمه تأخیر در قرارداد پیمانکاری ساختمان به پنج عامل بستگی دارد:
بنابراین، برای تمام قراردادهای ساختمانی نرخ ثابت و یکسانی بهعنوان جریمه تأخیر وجود ندارد.
جریمه تأخیر مبلغی است که پیمانکار در صورت تأخیر غیرمجاز در اجرای تعهدات خود، باید به کارفرما بپردازد. در ادبیات حقوقی قراردادها، این مبلغ معمولاً با عنوان وجه التزام شناخته میشود.
وجه التزام میتواند برای موارد مختلفی تعیین شود؛ از جمله:
بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی، هنگامی که طرفین مبلغ مشخصی را برای تخلف از تعهد تعیین کرده باشند، در حالت معمول همان مبلغ توافقشده مبنای رسیدگی قرار میگیرد. به همین دلیل، نحوه نگارش بند جریمه تأخیر، نقش مهمی در نتیجه اختلاف احتمالی دارد.
این سه اصطلاح گاهی بهجای یکدیگر استفاده میشوند، اما از نظر مفهومی کاملاً یکسان نیستند.
جریمه تأخیر پیمانکار اصطلاحی رایج برای مبلغی است که به دلیل تأخیر در انجام تعهدات، از پیمانکار دریافت میشود.
وجه التزام مبلغ یا فرمولی است که طرفین از قبل در قرارداد برای تأخیر یا عدم انجام تعهد تعیین میکنند.
خسارت واقعی زیانی است که در عمل به کارفرما وارد میشود و ممکن است برای مطالبه آن، اثبات میزان خسارت و ارتباط آن با تخلف پیمانکار ضروری باشد.
وجود یک بند دقیق درباره وجه التزام معمولاً مطالبه خسارت قراردادی را سادهتر میکند؛ زیرا طرفین از ابتدا درباره مبلغ یا روش محاسبه آن توافق کردهاند.
خسارت تأخیر پیمانکار ساختمان با خسارت تأخیر تأدیه تفاوت دارد.
خسارت تأخیر در انجام تعهد مربوط به زمانی است که پیمانکار عملیات اجرایی یا تحویل پروژه را در موعد تعیینشده انجام نمیدهد.
در مقابل، خسارت تأخیر تأدیه معمولاً به تأخیر در پرداخت یک بدهی پولی مربوط میشود؛ برای مثال، زمانی که کارفرما صورتوضعیت قطعیشده پیمانکار را در موعد مقرر پرداخت نمیکند.
موضوع این مقاله، خسارت ناشی از تأخیر در اجرای عملیات و تحویل پروژه ساختمانی است.
ابتدا مشخص کنید قرارداد از چه نوعی است
یکی از مهمترین نکات در محاسبه جریمه تأخیر پیمانکار، تشخیص نوع قرارداد است. نحوه محاسبه خسارت در یک قرارداد خصوصی ساخت ویلا یا بازسازی آپارتمان، الزاماً با یک پیمان عمرانی مشمول شرایط عمومی پیمان یکسان نیست.
خیر. ماده ۵۰ شرایط عمومی پیمان زمانی مبنای مستقیم محاسبه قرار میگیرد که شرایط عمومی پیمان جزو اسناد قرارداد باشد یا طرفین بهصراحت اجرای آن را پذیرفته باشند.
در یک قرارداد خصوصی میان مالک و پیمانکار، نمیتوان بدون بررسی متن قرارداد، فرمول ماده ۵۰ را بهصورت خودکار لازمالاجرا دانست. البته طرفین میتوانند با توافق خود، تمام یا بخشی از فرمول ماده ۵۰ را در قرارداد خصوصی نیز درج کنند.
برای تعیین جریمه تأخیر در یک قرارداد خصوصی، بهتر است مراحل زیر بهترتیب بررسی شوند.
تاریخ شروع عملیات باید دقیق و قابل اثبات باشد. این تاریخ ممکن است یکی از موارد زیر باشد:
بهتر است در قرارداد مشخص شود که مدت پیمان دقیقاً از چه تاریخی آغاز میشود. عباراتی مانند «پس از آماده شدن شرایط» یا «در اولین فرصت» میتوانند منشأ اختلاف شوند.
موعد پایان کار میتواند بهصورت یک تاریخ مشخص یا تعداد روز و ماه پس از شروع قرارداد تعیین شود.
برای مثال:
مدت اجرای موضوع قرارداد ۱۸۰ روز تقویمی از تاریخ صورتجلسه تحویل کارگاه تعیین میشود.
در این بند باید مشخص شود که منظور از روز، روز تقویمی است یا روز کاری. اگر این موضوع روشن نباشد، ممکن است درباره نحوه محاسبه پنجشنبهها، جمعهها و تعطیلات رسمی اختلاف ایجاد شود.
در پروژههای ساختمانی، تعیین یک تاریخ نهایی بهتنهایی کافی نیست. بهتر است برنامه زمانبندی مرحلهای نیز به قرارداد پیوست شود.
برای مثال:
برنامه زمانبندی مرحلهای کمک میکند کارفرما پیش از رسیدن به موعد نهایی، عقبماندگی پروژه را شناسایی کند.
فرمول ساده محاسبه مدت تأخیر به شکل زیر است:
مدت تأخیر = تاریخ واقعی تکمیل یا تحویل − تاریخ قراردادی تکمیل یا تحویل
بااینحال، تمام فاصله زمانی ایجادشده الزاماً تأخیر غیرمجاز پیمانکار محسوب نمیشود. ابتدا باید تأخیرات مجاز از کل مدت تأخیر کسر شوند.
تأخیر غیرمجاز = کل مدت تأخیر − تأخیرات مجاز تأییدشده
پیمانکار فقط زمانی باید جریمه تأخیر بپردازد که تأخیر به او منتسب باشد.
اگر پروژه به دلایلی مانند تحویل ندادن کارگاه، تأخیر در پرداخت، تغییر مکرر نقشه، توقف کار به دستور کارفرما یا تحویل ندادن مصالح تعهدشده از سوی کارفرما عقب افتاده باشد، نمیتوان تمام مدت تأخیر را بدون بررسی به پیمانکار نسبت داد.
در قرارداد باید مشخص شود که درصد جریمه بر اساس کدام مبلغ محاسبه خواهد شد:
استفاده از عبارت مبهم «درصدی از مبلغ پروژه» کافی نیست.
در نهایت، تعداد روزهای تأخیر غیرمجاز در مبلغ یا نرخ روزانه جریمه ضرب میشود. اگر در قرارداد سقف جریمه تعیین شده باشد، خسارت نهایی نباید از سقف مورد توافق بیشتر شود.
در قراردادهای خصوصی، معمولاً یکی از سه روش زیر برای محاسبه جریمه تأخیر استفاده میشود.
در این روش، مبلغ مشخصی برای هر روز تأخیر تعیین میشود.
فرمول:
جریمه تأخیر = تعداد روزهای تأخیر غیرمجاز × مبلغ جریمه روزانه
برای مثال، اگر جریمه روزانه ۳ میلیون تومان و مدت تأخیر غیرمجاز ۱۵ روز باشد:
۱۵ × ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ = ۴۵٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان
مزیت این روش، سادگی و امکان محاسبه سریع آن است. بااینحال، در قراردادهای بلندمدت باید تأثیر تورم و تغییر ارزش پول نیز در نظر گرفته شود.
در این روش، جریمه بهصورت درصدی از یک مبلغ مشخص محاسبه میشود.
فرمول:
جریمه تأخیر = تعداد روزهای تأخیر × درصد روزانه × مبلغ مبنا
فرض کنید:
محاسبه جریمه:
۲٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۰۰۵ × ۲۰ = ۲۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان
در این مثال، جریمه ۲۰ روز تأخیر برابر با ۲۰ میلیون تومان است.
این نرخ صرفاً برای توضیح روش محاسبه استفاده شده است و نرخ قانونی یا استاندارد تمام قراردادهای ساختمانی محسوب نمیشود.
در این روش، جریمه فقط بر اساس مبلغ کاری محاسبه میشود که تکمیل آن به تأخیر افتاده است.
برای مثال، اگر از یک قرارداد ۱۰ میلیارد تومانی، ۸ میلیارد تومان کار تکمیل و تحویل شده باشد، طرفین میتوانند جریمه را فقط بر اساس ۲ میلیارد تومان کار باقیمانده محاسبه کنند.
این روش در بسیاری از پروژهها میتواند تناسب بیشتری میان تخلف پیمانکار و مبلغ خسارت ایجاد کند.
تأخیر در اجرای پروژه فقط باعث افزایش زمان ساخت نمیشود؛ در صورت مدیریت نادرست میتواند هزینههای اضافی و اختلافات قراردادی را هم به دنبال داشته باشد. اگر به دنبال اجرای منظم و اصولی پروژه ساختمانی خود هستید، OTIX با ارائه خدمات پیمانکاری ساختمان و مدیریت فرآیند اجرا، از برنامهریزی تا تحویل پروژه در کنار شماست.
در پیمانهایی که شرایط عمومی پیمان بر آنها حاکم است، ماده ۵۰ نحوه محاسبه خسارت تأخیر غیرمجاز را مشخص میکند.
در پایان کار، اگر مدت انجام پروژه از مجموع مدت اولیه پیمان و تمدیدهای تأییدشده بیشتر باشد، مهندس مشاور با بررسی دلایل پیمانکار، مدت تأخیر غیرمجاز را تعیین میکند. نتیجه پس از تصویب کارفرما، مبنای محاسبه خسارت قرار میگیرد.
اگر مجموع تأخیر غیرمجاز از یکدهم مدت پیمان بیشتر نباشد، خسارت هر روز تأخیر برابر با یکدوهزارم مبلغ باقیمانده کاری است که اجرای آن به تأخیر افتاده است.
فرمول:
خسارت = تعداد روزهای تأخیر × مبلغ کار باقیمانده ÷ ۲۰۰۰
اگر تأخیر غیرمجاز از یکدهم مدت پیمان بیشتر شود:
فرمول:
خسارت بخش اول = روزهای تأخیر تا یکدهم مدت پیمان × مبلغ باقیمانده ÷ ۲۰۰۰
خسارت بخش دوم = روزهای مازاد بر یکدهم × مبلغ باقیمانده ÷ ۱۰۰۰
خسارت کل = خسارت بخش اول + خسارت بخش دوم
اگر مجموع تأخیر غیرمجاز از یکچهارم مدت پیمان بیشتر شود، اما کارفرما اجازه ادامه پیمان را بدهد، مجموع خسارت قابل دریافت از پیمانکار از مبلغ محاسبهشده تا سقف یکچهارم مدت پیمان بیشتر نخواهد شد.
به بیان ساده، در این حالت افزایش مدت تأخیر بیش از یکچهارم مدت پیمان، لزوماً باعث افزایش نامحدود مبلغ خسارت ماده ۵۰ نمیشود. جزئیات این محدودیت در بندهای ماده ۵۰ شرایط عمومی پیمان مشخص شده است.
در حالت عادی، مبلغ باقیمانده کاری که اجرای آن به تأخیر افتاده است، از رابطه زیر به دست میآید:
مبلغ باقیمانده کار = مبلغ پیمان − مبلغ کارهای انجامشده تا آخرین روز مدت پیمان
برای محاسبه صحیح، باید مشخص شود تا پایان مدت اولیه پیمان، بهاضافه تمدیدهای مجاز، چه میزان از کار انجام شده و در صورتوضعیتها قابل اندازهگیری بوده است.
اگر پیمان فسخ یا خاتمه داده شود، محاسبه مبلغ کار باقیمانده ممکن است با توجه به برنامه زمانبندی تفصیلی و میزان کاری که باید تا تاریخ فسخ یا خاتمه انجام میشده است، متفاوت باشد.
فرض کنید مشخصات یک پیمان به شکل زیر باشد:
از آنجا که تأخیر ۳۰ روز است، ۲۰ روز اول با نرخ یکدوهزارم و ۱۰ روز باقیمانده با نرخ یکهزارم محاسبه میشود.
محاسبه ۲۰ روز نخست
۲۰ × ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۲۰۰۰ = ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان
محاسبه ۱۰ روز مازاد
۱۰ × ۴٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ ÷ ۱۰۰۰ = ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان
خسارت کل
۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ + ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰ = ۸۰٬۰۰۰٬۰۰۰ تومان
در این مثال ساده، خسارت تأخیر غیرمجاز پیمانکار برابر با ۸۰ میلیون تومان خواهد بود.
در محاسبات واقعی، مبلغ پیمان، صورتوضعیتها، تغییر مقادیر، تمدیدهای مجاز و تاریخ دقیق پایان مدت پیمان باید با اسناد پروژه تطبیق داده شوند.
تأخیر مجاز به مدتی گفته میشود که عقبافتادن پروژه ناشی از قصور پیمانکار نباشد و مطابق قرارداد یا ضوابط حاکم بر پیمان، قابل قبول تشخیص داده شود.
تأخیر غیرمجاز به مدتی گفته میشود که پیمانکار بدون دلیل قابل قبول یا مستندات کافی، از برنامه زمانبندی عقب مانده باشد.
در پیمانهای مشمول شرایط عمومی پیمان، پیمانکار باید درخواست تمدید مدت را همراه با دلایل و محاسبات توجیهی به مهندس مشاور ارائه کند. بررسی مهندس مشاور و تصمیم کارفرما در تعیین مدت تمدید اهمیت دارد.
خیر. صرف عقبافتادن تاریخ تحویل، به معنای استحقاق قطعی کارفرما برای دریافت جریمه نیست.
پیش از اعمال جریمه، باید به پرسشهای زیر پاسخ داده شود:
تنها تأخیر غیرمجازی که به پیمانکار منتسب باشد باید مبنای محاسبه جریمه قرار گیرد.
گاهی در یک بازه زمانی، هم پیمانکار با کمبود نیرو مواجه میشود و هم کارفرما نقشه یا مصالح موردنیاز را تحویل نمیدهد. به این وضعیت، تأخیر همزمان گفته میشود.
برای بررسی تأخیر همزمان، باید اثر هر عامل بر برنامه زمانبندی و مسیر بحرانی پروژه مشخص شود. صرف وقوع دو اتفاق در یک بازه زمانی، لزوماً به معنای ایجاد تأخیر همزمان مؤثر نیست.
در پروژههای پیچیده، تعیین سهم هر طرف معمولاً به بررسی موارد زیر نیاز دارد:
برای مطالبه جریمه یا دفاع در برابر آن، مستندسازی پروژه اهمیت زیادی دارد. مهمترین مدارک عبارتاند از:
پیامهای غیررسمی در شبکههای اجتماعی ممکن است در برخی اختلافات مورد توجه قرار گیرند، اما بهتر است موضوعات مهم از طریق نامه، صورتجلسه یا سایر روشهای رسمی نیز ثبت شوند.
در بسیاری از قراردادها، پیمانکار موظف است هر مانعی را که موجب تأخیر در اجرای پروژه میشود، در مدت مشخصی به کارفرما یا ناظر اعلام کند.
برای مثال، ممکن است در قرارداد مقرر شود که پیمانکار حداکثر ظرف سه یا هفت روز از وقوع مانع، موضوع را همراه با آثار زمانی آن گزارش کند.
اعلامنکردن تأخیر در مهلت مقرر میتواند دفاع پیمانکار را دشوار کند؛ بهویژه اگر کارفرما ادعا کند که به دلیل اطلاعنداشتن از مانع، فرصت بررسی، رفع آن یا کاهش آثار تأخیر را نداشته است.
بهتر است پیمانکار در اعلام تأخیر، موارد زیر را درج کند:
اگر در قرارداد هیچ مبلغ، درصد یا فرمولی برای جریمه تأخیر تعیین نشده باشد، کارفرما نمیتواند پس از وقوع تأخیر، بهصورت یکطرفه مبلغ ثابتی را تحت عنوان جریمه روزانه به پیمانکار تحمیل کند.
بااینحال، نبود بند وجه التزام همیشه به معنای از بین رفتن کامل امکان مطالبه خسارت نیست. کارفرما ممکن است بتواند خسارت ناشی از تأخیر یا عدم انجام تعهد را مطالبه کند؛ اما در این حالت، اثبات تخلف، ورود زیان، میزان خسارت و ارتباط آن با رفتار پیمانکار اهمیت بیشتری پیدا میکند.
ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، امکان مطالبه خسارت ناشی از تأخیر یا عدم انجام تعهد را در شرایط مقرر پیشبینی کرده است. تشخیص نهایی استحقاق و میزان خسارت نیز با توجه به متن قرارداد، دلایل ارائهشده از سوی طرفین و نظر مرجع رسیدگی انجام میشود.
در صورتی که مبلغ وجه التزام بهصورت روشن و معتبر در قرارداد تعیین شده باشد، اصل بر این است که مبلغ مورد توافق طرفین، مبنای رسیدگی قرار گیرد.
بااینحال، نتیجه هر پرونده میتواند به موضوع تعهد، نحوه تنظیم قرارداد، اعتبار شرط، رفتار طرفین، قوانین آمره و شرایط خاص اختلاف بستگی داشته باشد.
به همین دلیل، بهتر است مبلغ جریمه از ابتدا بهصورت منطقی، قابل محاسبه، متناسب با شرایط پروژه و بدون ابهام تعیین شود.
برای جریمه تأخیر در قراردادهای خصوصی، نرخ قانونی ثابتی وجود ندارد. مبلغ مناسب باید با توجه به شرایط و ویژگیهای پروژه تعیین شود.
عوامل مهم در تعیین مبلغ جریمه عبارتاند از:
هدف از تعیین وجه التزام باید ایجاد ضمانت اجرای مؤثر باشد، نه درج رقمی که از ابتدا قابلیت اجرا یا وصول نداشته باشد.
الزامی وجود ندارد که جریمه همیشه بر اساس کل مبلغ قرارداد محاسبه شود. طرفین میتوانند مبلغ مبنا را متناسب با شرایط پروژه تعیین کنند.
برای مثال:
مهم این است که مبلغ مبنا در قرارداد بهصورت دقیق و بدون ابهام تعریف شود.
تعیین سقف جریمه در قراردادهای خصوصی الزام عمومی ندارد، اما از نظر مدیریت ریسک، تعیین آن توصیه میشود.
نبود سقف ممکن است باعث شود مبلغ جریمه در پروژههای طولانی از مطالبات، تضمینها یا حتی مبلغ کل قرارداد بیشتر شود و در نتیجه، اختلاف میان طرفین تشدید شود.
نمونه عبارت قراردادی:
مجموع وجه التزام تأخیر از مبلغ معادل [عدد یا درصد مورد توافق] تجاوز نخواهد کرد.
طرفین باید مشخص کنند که رسیدن جریمه به سقف تعیینشده چه اثری خواهد داشت؛ برای مثال، آیا کارفرما در این شرایط حق فسخ قرارداد را خواهد داشت یا پیمانکار همچنان موظف به ادامه کار خواهد بود.
پاسخ به این موضوع به متن قرارداد بستگی دارد.
وجه التزام ممکن است بهگونهای در قرارداد تعیین شود که پیمانکار علاوه بر پرداخت خسارت، همچنان موظف به تکمیل و تحویل پروژه باشد. در مقابل، ممکن است شرط به شکلی تنظیم شود که جریمه، بدل از انجام تعهد تلقی شود.
برای جلوگیری از اختلاف، بهتر است قرارداد بهصراحت مشخص کند:
پرداخت وجه التزام تأخیر، مانع الزام پیمانکار به ادامه، تکمیل و تحویل موضوع قرارداد نخواهد بود.
اگر هدف طرفین این است که پس از عبور از مدت یا سقف مشخص، کارفرما حق خاتمه یا فسخ قرارداد را داشته باشد، این موضوع نیز باید بهصورت جداگانه در قرارداد تعیین شود.
کارفرما زمانی میتواند جریمه را از صورتوضعیت، سپرده حسن انجام کار یا سایر مطالبات پیمانکار کسر کند که چنین اختیاری در قرارداد یا اسناد حاکم بر پیمان پیشبینی شده باشد.
بند مربوط باید مشخص کند:
درج عبارت کلی «کارفرما مجاز به کسر خسارت است» بدون تعیین فرایند محاسبه، تأیید و اعتراض میتواند زمینهساز اختلاف شود.
صرف وقوع هر میزان تأخیر، الزاماً به معنای ایجاد حق فسخ برای کارفرما نیست. حق فسخ باید در قرارداد، شرایط عمومی پیمان یا قانون، مبنای قابل استناد داشته باشد.
در قرارداد خصوصی، بهتر است موارد زیر بهصورت دقیق تعیین شوند:
نمونه عبارت:
اگر تأخیر غیرمجاز پیمانکار از [تعداد] روز تجاوز کند و پیمانکار ظرف [تعداد] روز پس از دریافت اخطار کتبی، برنامه جبرانی مورد قبول کارفرما را ارائه یا اجرا نکند، کارفرما حق خواهد داشت مطابق مفاد قرارداد نسبت به فسخ آن اقدام کند.
متن زیر یک نمونه عمومی است و باید با نوع پروژه، مبلغ قرارداد و نحوه تقسیم مسئولیتها میان طرفین تطبیق داده شود:
ماده ـ وجه التزام تأخیر در اجرای تعهدات
پیمانکار متعهد است تمام عملیات موضوع قرارداد را مطابق برنامه زمانبندی پیوست، حداکثر تا تاریخ ………… تکمیل و آماده تحویل موقت کند.
در صورتی که پیمانکار بدون وجود علت موجه و تأییدشده، در تکمیل و تحویل موضوع قرارداد تأخیر کند، موظف است از نخستین روز پس از پایان مدت قرارداد، به ازای هر روز تأخیر غیرمجاز، مبلغ ………… تومان یا معادل ………… درصد از مبلغ ………… را بهعنوان وجه التزام به کارفرما پرداخت کند.
تأخیراتی که ناشی از عدم تحویل بهموقع کارگاه، تأخیر در پرداختهای کارفرما، تغییر نقشه یا مشخصات فنی، افزایش حجم کار، توقف کار به دستور کتبی کارفرما، عدم تحویل مصالح تعهدشده توسط کارفرما یا حوادث خارج از اختیار طرفین باشند، پس از ارائه مستندات و تأیید …………، جزء تأخیرات مجاز محسوب میشوند.
پیمانکار موظف است وقوع هر عامل تأخیر را حداکثر ظرف ………… روز، بهصورت کتبی به کارفرما اعلام و آثار زمانی آن را ارائه کند. عدم اعلام موضوع در مهلت مقرر، با رعایت قوانین و شرایط قرارداد، میتواند موجب عدم پذیرش ادعای تمدید مدت شود.
مجموع وجه التزام موضوع این ماده از مبلغ/درصد ………… تجاوز نخواهد کرد. کارفرما مجاز است پس از اعلام محاسبات و انقضای مهلت اعتراض پیمانکار، وجه التزام قطعیشده را از مطالبات، صورتوضعیتها یا تضمینهای قابل وصول پیمانکار کسر کند.
پرداخت یا کسر وجه التزام، مانع الزام پیمانکار به ادامه، تکمیل، رفع نقص و تحویل موضوع قرارداد نخواهد بود. چنانچه تأخیر غیرمجاز از ………… روز تجاوز کند، کارفرما پس از ارسال اخطار کتبی و اعطای مهلت ………… روزه برای جبران، حق اعمال ضمانت اجراهای مقرر در قرارداد را خواهد داشت.
این نمونه جایگزین بررسی تخصصی قرارداد نیست و باید متناسب با شرایط پروژه و تعهدات طرفین اصلاح شود.
برای تنظیم یک بند کامل، حداقل این ۱۲ موضوع را مشخص کنید:
میخواهید ریسک تأخیر و اختلاف با پیمانکار را از همان ابتدای پروژه کاهش دهید؟ در چکلیست انتخاب شرکت پیمانکاری مهمترین معیارهایی را بررسی کردهایم که قبل از انتخاب پیمانکار باید در نظر بگیرید.
تا زمانی که موعد انجام تعهد بهصورت دقیق مشخص نباشد، تعیین زمان آغاز تأخیر دشوار خواهد بود.
عبارت «روزانه نیم درصد جریمه» ناقص است، مگر اینکه مشخص شود این نیم درصد از کدام مبلغ محاسبه میشود.
پیمانکار نباید بابت مدتی جریمه شود که توقف یا کندی پروژه در آن، ناشی از قصور یا تأخیر کارفرما بوده است.
بدون وجود برنامه زمانبندی، تشخیص فعالیتهای تأخیرکرده و بررسی تأثیر تغییرات بر مدت اجرای پروژه بسیار دشوار خواهد بود.
مشخصنکردن اینکه مدت قرارداد بر اساس روز کاری یا روز تقویمی محاسبه میشود، میتواند تعداد روزهای مشمول خسارت را تغییر دهد.
جریمه بدون تعیین سقف ممکن است با ارزش واقعی بخش تأخیرکرده پروژه تناسب نداشته باشد.
بهتر است شرایط آمادهبودن پروژه برای تحویل موقت، رفع نقص و تحویل نهایی بهصورت جداگانه تعریف شوند.
عبارتهایی مانند «جریمه متناسب»، «خسارت عرفی» یا «مبلغ مورد نظر کارفرما» فرمول روشنی برای محاسبه جریمه ایجاد نمیکنند.
پیش از امضای قرارداد پیمانکاری ساختمان، موارد زیر را کنترل کنید:
جریمه تأخیر در قرارداد پیمانکاری ساختمان بر اساس یک نرخ ثابت و همگانی تعیین نمیشود. در قراردادهای خصوصی، متن بند وجه التزام و توافق طرفین اهمیت اصلی را دارد؛ اما در پیمانهای مشمول شرایط عمومی پیمان، ماده ۵۰ فرمول مشخصی برای محاسبه خسارت تأخیر غیرمجاز ارائه میکند.
برای محاسبه صحیح جریمه باید ابتدا تاریخ پایان پروژه، تعداد روزهای تأخیر، تأخیرات مجاز، مسئول تأخیر، نرخ جریمه و مبلغ مبنا مشخص شوند. همچنین لازم است رابطه جریمه با ادامه کار، کسر از مطالبات و حق فسخ در قرارداد بهروشنی تعیین شود.
بخش قابل توجهی از اختلافات پیمانکاری، نه به دلیل نبود ضمانت اجرا، بلکه به دلیل ابهام در تاریخها، برنامه زمانبندی، مسئولیتها و روش محاسبه خسارت ایجاد میشود. تنظیم دقیق قرارداد و مستندسازی مستمر پروژه میتواند احتمال بروز این اختلافات را به میزان قابل توجهی کاهش دهد.
برای انتخاب روش مناسب اجرای پروژه، تنظیم چارچوب زمانی، تعیین مسئولیتهای اجرایی و کاهش ریسک اختلاف با پیمانکار، میتوانید از تجربه کارشناسان OTIX در حوزه پیمانکاری و مدیریت پروژههای ساختمانی استفاده کنید.
جهت دریافت مشاوره از کارشناسان OtiX فقط یک تماس فاصله دارید
1/ جریمه روزانه پیمانکار ساختمان چقدر است؟
برای قراردادهای خصوصی، نرخ قانونی و یکسانی وجود ندارد. مبلغ جریمه روزانه باید بر اساس ارزش قرارداد، خسارت احتمالی کارفرما، مدت پروژه، مبلغ کار باقیمانده و توافق طرفین تعیین شود.
2/ جریمه تأخیر پیمانکار از چه تاریخی محاسبه میشود؟
جریمه معمولاً از نخستین روز پس از پایان مدت قرارداد یا مهلت تمدیدشده محاسبه میشود. اگر تحویل مرحلهای وجود داشته باشد، ممکن است برای هر مرحله، مبدأ جداگانهای تعیین شود.
3/ آیا روزهای تعطیل هم جزء تأخیر محسوب میشوند؟
اگر مدت قرارداد بر اساس روز تقویمی تعیین شده باشد، تعطیلات نیز اصولاً در محاسبه مدت قرار میگیرند. در قراردادهای مبتنی بر روز کاری، باید تعریف روز کاری و نحوه محاسبه تعطیلات بهصورت دقیق مشخص شود.
4/ آیا ماده ۵۰ برای قرارداد ساخت ویلا یا بازسازی آپارتمان هم اجرا میشود؟
فقط زمانی که شرایط عمومی پیمان جزو اسناد قرارداد باشد یا طرفین صریحاً اجرای ماده ۵۰ را پذیرفته باشند. در غیر این صورت، متن همان قرارداد خصوصی مبنای اصلی قرار میگیرد.
5/ سقف جریمه تأخیر پیمانکار چقدر است؟
در قراردادهای خصوصی، سقف عمومی و ثابتی برای تمام پروژهها وجود ندارد و باید در قرارداد تعیین شود. در پیمانهای مشمول شرایط عمومی پیمان، محدودیت محاسبه خسارت تابع ماده ۵۰ خواهد بود.
6/ اگر کارفرما مصالح را دیر تحویل دهد، پیمانکار جریمه میشود؟
اگر تأمین مصالح طبق قرارداد بر عهده کارفرما بوده و تأخیر در تحویل آنها بر برنامه پروژه اثر گذاشته باشد، مدت مربوط میتواند با ارائه مستندات، بهعنوان تأخیر قابل قبول بررسی شود.
7/ اگر کارفرما صورتوضعیت را دیر پرداخت کند، چه میشود؟
پیمانکار باید تأخیر در پرداخت و اثر آن بر تأمین مصالح، نیروی انسانی و پیشرفت پروژه را مستند و در مهلت مقرر اعلام کند. تأخیر در پرداخت ممکن است در بررسی تمدید مدت و تعیین مسئولیت طرفین مؤثر باشد.
8/ اگر در قرارداد جریمه تأخیر نوشته نشده باشد، کارفرما چه اقدامی میتواند انجام دهد؟
کارفرما نمیتواند مبلغی را پس از وقوع تأخیر، بهصورت یکطرفه تحت عنوان جریمه ثابت تعیین کند؛ اما ممکن است با اثبات تخلف و ورود خسارت، مطالبه زیان ناشی از تأخیر را پیگیری کند.
9/ چه کسی تأخیر مجاز و غیرمجاز را تشخیص میدهد؟
در قرارداد خصوصی، مرجع تعیینشده در قرارداد، مانند ناظر، مدیر پروژه، داور یا کارشناس، اهمیت دارد. در شرایط عمومی پیمان، مهندس مشاور دلایل و مدت تأخیر را بررسی میکند و تصمیم کارفرما نیز در این فرایند نقش دارد.
10/ آیا میتوان هم جریمه گرفت و هم پیمانکار را ملزم به تکمیل پروژه کرد؟
بله، به شرط آنکه متن قرارداد این موضوع را بهصراحت مشخص کرده باشد. بهتر است در قرارداد تصریح شود که پرداخت وجه التزام مانع الزام پیمانکار به تکمیل و تحویل پروژه نخواهد بود.
11/ آیا جریمه تأخیر از ضمانت حسن انجام کار کسر میشود؟
این موضوع به متن قرارداد و نوع تضمین بستگی دارد. بهتر است اختیار کارفرما برای کسر خسارت از صورتوضعیتها، مطالبات یا تضمینها بهصراحت در قرارداد پیشبینی شود.